Як купити квартиру під час війни, щоб не втратити гроші

Як купити квартиру під час війни, щоб не втратити гроші
Автор Желізняк Олександр в Новини

Сьогодні бойові дії відбуваються у південно-східних та північних областях, а також у східній частині України. Масштабні руйнування цивільної інфраструктури змушують людей залишати рідні місця, а багато хто зіткнувся з тим, що жити тепер просто ніде. У пошуках спокою та безпеки для своїх сімей українці змушені переїжджати до центральних та західних регіонів країни.

Трохи оговтавшись від першого шоку та оцінивши матеріальне становище, багато хто починає задумуватися про придбання власного житла. Вдалим рішенням стане купівля квартири у Луцьку, Тернополі, Хмельницькому, Львові чи Івано-Франківську. Найбільший попит мають пропозиції на вторинному ринку житла. При цьому деякі українці так поспішають, що укладають ризиковані угоди купівлі-продажу, які можуть загрожувати втратою нерухомості.

Уважно вивчаючи питання, юристи наголошують на основних помилках:

  • купівля житла за довіреністю;
  • укладання договору довгострокової оренди з правом подальшого викупу;
  • оформлення попередніх договорів;
  • купівля-продаж нерухомості без внесення реєстраційних даних до Держреєстру України;
  • оформлення заповіту.

Попри відносну правочинність таких угод, фахівці вважають їх дуже ризикованими та не рекомендують використання «сірих» схем для придбання житла. Нехтування цією порадою може призвести до втрати і вкладених коштів, і самої нерухомості.

Хто може засвідчити правочинність угоди

Жодна процедура купівлі-продажу нерухомості не вважається законною, якщо до Держреєстру не внесено відповідних змін. Щобільше, без доступу до реєстру навіть неможлива якісна перевірка власника житла.

Для проведення операцій з нерухомістю у період воєнного часу і ще місяць після його закінчення слід звертатися до нотаріусів, список яких було затверджено Міністерством юстиції 03.05.2022 р. З моменту затвердження список регулярно поповнюється новими даними, тому знайти потрібний варіант на конкретній території буде нескладно.

Побачити актуальну інформацію можна також на офіційному сайті Мін’юсту. Особливу увагу слід приділяти угодам, де продавець отримав право розпоряджатися житлом, що реалізується, в період війни або навіть за кілька тижнів до її оголошення. Як перевірку рекомендується порівнювати дату внесення даних до Держреєстру з датою виникнення права власності.

Як купити квартиру під час війни, щоб не втратити гроші

Нотаріуси, внесені до «білого» списку Мін’юсту, мають право засвідчувати під час воєнного стану:

  • договори купівлі-продажу;
  • спадкові договори;
  • доручення на право розпоряджатися нерухомістю;
  • договори відступлення прав вимоги (заміни кредитора) та інші документи.

Також нотаріуси зі списку, затвердженого Міністерством юстиції, мають право видавати свідоцтва щодо купівлі нерухомого майна внаслідок публічних торгів.

Як купувати квартиру: інструкція з безпеки

Хоча багато хто вважає покупку квартир під час війни надто ризикованим заходом, саме тепер відкрито можливості для пошуку привабливих за ціною варіантів нерухомості. Але до угоди варто підготуватися, адже в умовах війни з’явилися додаткові перевірки та умови.

Перевірка документів та ліцензій

Один з найважливіших етапів підготовки до укладання договору. Сьогодні не дуже вдалий час для придбання квартири на «первинці», але якщо говорити про новобудову, обов’язково ознайомтеся із проєктом будівництва та наявністю дозвільної документації на нього. Особливу увагу приділяйте вивченню договору оренди на землю, наявності дозволу на будівництво та ліцензії.

Якщо йдеться про купівлю квартири на «вторинці», пильну увагу приділіть документам, що засвідчують право власності, а особливо дати, коли це право виникло. Важливо переконатися у справжності документа та виключити можливість підробки. Сьогодні в Україні обмежено дозволено продаж нерухомості за довіреностями, виданими за кордоном та завіреними в консульстві. Довіряти такій купівлі-продажу чи ні — вибір кожного. У будь-якому разі варто перевірити, щоб довіреність була видана не пізніше ніж за 30 днів до укладання угоди.

Перевірка статусу ділянки землі

Цей нюанс також стосується купівлі квартир від забудовників. Підготовляючи угоду, уважно вивчіть договір оренди земельної ділянки або свідоцтво права власності на неї — забудовник має продемонструвати її на першу вимогу. Незалежно від того, мирний час чи військовий, земля свого призначення не змінює, тому в документах неодмінно має бути зазначено «під житлове будівництво».

Як купити квартиру під час війни, щоб не втратити гроші

Аналіз вартості житла

Проаналізуйте середні ціни на ринку нерухомості у вибраному регіоні. Якщо вартість житла на 10–20 % вище середньоринкової, з’ясуйте всі фактори такого подорожчання. Можливо, в цьому будинку є підземний паркінг, додатковий притулок або інші переваги, які роблять об’єкт привабливішим.

Якщо ціна, навпаки, суттєво занижена — це сигнал звернути увагу на документи, вивчити історію житла, а також замовити незалежну технічну експертизу стану квартири та будинку в цілому. Занадто дешева квартира — це завжди підозріло. Перед покупкою переконайтеся, що причиною цього є фінансові труднощі продавця або, наприклад, його бажання виїхати з країни в пошуках кращого життя.

Безпека об’єкта нерухомості

Це новий, але не менш актуальний аспект в умовах воєнного часу. Перевірка можливих пошкоджень капітальної будови, підведених комунікацій та інших параметрів сьогодні не примха, а необхідність. Тому без висновоку технічних фахівців — архітекторів, інженерів чи технагляду — не обійтися. Виняток можуть становити лише ті регіони, де за часи війни не впала жодна ракета, однак таких місць дуже мало. Навіть якщо зовні все виглядає пристойно, цілком ймовірні неочевидні ушкодження внаслідок зміщення ґрунту від снаряда, що розірвався у сусідньому дворі чи ще далі.

Що з цінами

За твердженнями фахівців, з ринку практично повністю пішли ті, хто заробляв на перепродажу житла. Приємним моментом для покупців квартир на «первинці» стало підписання у вересні 2022 року законопроєкту №5091, який передбачає цілий комплекс заходів, що обмежують дії непорядних забудовників.

Як купити квартиру під час війни, щоб не втратити гроші

Через різні причини ціна квартир у новобудовах збільшилася в середньому на 25–30%, тому попиту на «первинку» наразі практично немає. З початку війни роботу відновили лише поодинокі забудовники і лише в тих випадках, коли цього почали вимагати люди, які вже вклали кошти у будівництво житла. Змінити ситуацію досить складно, адже будь-який суд засвідчить, що ситуація, яка склалася, потрапляє під поняття «форс-мажор», а отже, забудовник у будь-якому разі матиме рацію.

Зростання цін на первинному ринку аргументоване кількома факторами:

  • стрімке зростання курсу валют;
  • подорожчання та дефіцит будматеріалів;
  • втрата виробничих потужностей;
  • порушення логістики та інше.

Якщо говорити про вторинний ринок, то в деяких регіонах України спостерігається спад цін аж до 50%, особливо в тих випадках, коли людина дійсно хоче продати квартиру якнайшвидше. У західних та центральних областях України ціни потроху зростають. Вартість вторинного житла у Львові зросла приблизно на 7–8%, і ця тенденція продовжується.

На «вторинці» продають квартири люди, яким психологічно складно переносити життя за умов війни. Такі продавці прагнуть збути з рук нерухомість, яка будь-якої миті може опинитися під загрозою руйнування, і перевести наявний капітал у тверду валюту. Не поспішають відмовлятися від своїх планів і ті, хто давно мав намір продати житло. Такі люди, навпаки, спокійні та стримані, вони не прагнуть знизити ціну і продати квартиру будь-що-будь.

За умови, що ви маєте певну суму у валюті, достатню для стовідсоткового розрахунку за договором, купити квартиру на вторинному ринку можна дуже вигідно. Не варто чекати, що вартість житла й надалі знижуватиметься. На думку фахівців, такі розрахунки невиправдані.

Як купити квартиру під час війни, щоб не втратити гроші

Під тиском обставин

У ЦК України є стаття № 233, яка дає змогу скасувати угоду, здійснену під тиском обставин. За словами Глави АФНУ Юрія Піти, сьогодні подібної судової практики в Україні немає, але ніхто не може гарантувати, що вона не з’явиться.

В цьому разі після закінчення воєнних дій будь-який продавець, який вирішив, що проведена угода йому невигідна, може вимагати скасувати угоду і повернути все назад. Достатньо довести в суді, що договір був укладений під дією складних умов та психологічного тиску. Повернення майна, швидше за все, відбудеться без проблем, а от чи буде все так само благополучно з поверненням повної вартості житла — велике питання. Щоб уникнути подібних проблем, перед укладанням договору важливо отримати незалежну оцінку майна від відповідного фахівця та простежити, щоб у договорі купівлі-продажу було вказано саме ринкову вартість житла.

Джерело: Народна Правда