Как купить квартиру во время войны, чтобы не потерять деньги

Как купить квартиру во время войны, чтобы не потерять деньги
Автор Желізняк Олександр в Новости

Сегодня боевые действия проходят в юго-восточных и северных областях, а также в восточной части Украины. Масштабные разрушения гражданской инфраструктуры вынуждают людей покидать родные места, а многие столкнулись с тем, что жить им теперь просто негде. В поисках спокойствия и безопасности для своих семей украинцы вынуждены переезжать в центральные и западные регионы страны.

Немного оправившись от первого шока и оценив материальное положение, многие начинают задумываться о приобретении собственного жилья. Удачным решением станет покупка квартиры в Луцке, Тернополе, Хмельницком, Львове или Ивано-Франковске. Наибольшим спросом пользуются предложения на вторичном рынке жилья. При этом некоторые украинцы так спешат, что заключают рискованные сделки купли-продажи, которые впоследствии могут грозить потерей недвижимости.

Внимательно изучая вопрос, юристы отмечают основные ошибки:

  • покупка жилья по доверенности;
  • составление договора долгосрочной аренды с правом последующего выкупа;
  • оформление предварительных договоров;
  • купля-продажа недвижимости без внесения регистрационных данных в Госреестр Украины;
  • оформление завещания.

Несмотря на относительную правомочность таких сделок, специалисты считают их очень рискованными и не рекомендуют использование «серых» схем для приобретения жилья. Пренебрежение этим советом может привести к утрате и вложенных средств, и самой недвижимости.

Кто может удостоверить правомочность сделки

Никакая процедура по купле-продаже недвижимости не считается законной, если в Госреестр не внесены соответствующие изменения. Более того, без доступа к реестру даже невозможна качественная проверка владельца жилья.

Для проведения операций с недвижимостью в период военного времени и еще месяц после его окончания следует обращаться к нотариусам, список которых был утвержден Министерством юстиции 03.05.2022 г. С момента утверждения список регулярно пополняется новыми данными, поэтому найти подходящий вариант на конкретной территории будет несложно.

Увидеть актуальную информацию также можно на официальном сайте Минюста. Особое внимание следует уделять сделкам, где продавец приобрел право распоряжаться реализуемым жильем в период войны или даже за несколько недель до ее объявления. В качестве проверки рекомендуется сравнивать дату внесения данных в Госреестр с датой возникновения права собственности.

Как купить квартиру во время войны, чтобы не потерять деньги

Нотариусы, внесенные в «белый» список Минюста, имеют право удостоверять во время военного положения:

  • договоры купли-продажи;
  • наследственные договоры;
  • доверенности на право распоряжаться недвижимостью;
  • договоры уступки прав требования (замене кредитора) и прочие документы.

Также нотариусы из списка, утвержденного Министерством юстиции, имеют право выдавать свидетельства о покупке недвижимого имущества в результате публичных торгов.

Как покупать квартиру: инструкция по безопасности

Хотя многие считают покупку квартир во время войны слишком рискованным мероприятием, именно теперь открыты возможности для поиска привлекательных по цене вариантов недвижимости. Но к сделке стоит основательно подготовиться, ведь в условиях войны появились дополнительные проверки и условия.

Проверка документов и лицензий

Один из важнейших этапов подготовки к заключению договора. Сегодня не слишком удачное время для приобретения квартиры на «первичке», но если говорить о новостройке, обязательно ознакомьтесь с проектом строительства и наличием разрешительной документации на него. Особое внимание уделяйте изучению договора аренды на землю, наличию разрешения на строительство и лицензии.

Если речь идет о покупке квартиры на «вторичке», пристальное внимание уделите документам, удостоверяющим право собственности, а особенно дате, когда это самое право возникло. Важно убедиться в подлинности документа и исключить возможность подделки. Сегодня в Украине ограниченно разрешена продажа недвижимости по доверенностям, выданным за границей и заверенным в консульстве. Доверять такой купле-продаже или нет — выбор каждого. В любом случае стоит проверить, чтобы доверенность была выдана не позднее, чем за 30 дней до заключения сделки.

Проверка статуса участка земли

Этот нюанс также касается покупки квартир от застройщиков. Подготавливая сделку, внимательно изучите договор аренды земельного участка или свидетельство права собственности на него — застройщик должен продемонстрировать его по первому требованию. Независимо от того, мирное сейчас время или военное, земля своего назначения не меняет, поэтому в документах непременно должно быть указано «под жилищное строительство».

Как купить квартиру во время войны, чтобы не потерять деньги

Анализ стоимости жилья

Проанализируйте средние цены на рынке недвижимости в выбранном регионе. Если стоимость приобретаемого жилья на 10–20 % выше среднерыночной, выясните все факторы такого удорожания. Возможно, в этом доме есть подземный паркинг, дополнительное убежище или другие преимущества, делающие объект более привлекательным.

Если цена, наоборот, существенно занижена — это сигнал обратить внимание на документы, изучить историю жилья, а также заказать независимую техническую экспертизу состояния квартиры и дома в целом. Слишком дешевая квартира — это всегда подозрительно. Перед покупкой убедитесь, что причиной тому служат финансовые сложности продавца или, например, его желание уехать из страны в поисках лучшей жизни.

Безопасность объекта недвижимости

Это новый, но не менее актуальный аспект в условиях военного времени. Проверка возможных повреждений капитального строения, подведенных коммуникаций и прочих параметров сегодня не каприз, а необходимость. Поэтому без заключения технических специалистов — архитекторов, инженеров или технадзора — не обойтись. Исключение могут составлять лишь те регионы, где за время войны не упала ни одна ракета, однако таких мест очень мало. Даже если внешне все выглядит благопристойно, вполне вероятны неочевидные повреждения в результате смещения грунта от снаряда, разорвавшегося в соседнем дворе или еще дальше.

Что с ценами

По утверждениям специалистов, с рынка практически полностью ушли те, кто зарабатывал на перепродаже жилья. Приятным моментом для покупателей квартир на «первичке» стало подписание в сентябре 2022 года законопроекта № 5091, который предусматривает целый комплекс мер, ограничивающих действия непорядочных застройщиков.

Как купить квартиру во время войны, чтобы не потерять деньги

В силу разных причин цена квартир в новостройках увеличилась в среднем на 25–30%, поэтому спроса на «первичку» сегодня практически нет. С начала войны работу возобновили лишь единичные застройщики и только в тех случаях, когда этого стали требовать люди, уже вложившие средства в строительство жилья. Изменить ситуацию довольно сложно, ведь любой суд удостоверит, что сложившаяся ситуация попадает под понятие «форс-мажор», а значит, застройщик в любом случае будет прав.

Рост цен на первичном рынке аргументирован несколькими факторами:

  • стремительный рост курса валют;
  • подорожание и дефицит стройматериалов;
  • потеря производственных мощностей;
  • нарушение логистики и прочее.

Если говорить о вторичном рынке, то в некоторых регионах Украины наблюдается спад цен вплоть до 50%, особенно в тех случаях, когда человек действительно хочет продать квартиру побыстрее. В западных и центральных областях Украины цены понемногу растут. Стоимость вторичного жилья во Львове выросла примерно на 7–8%, и тенденция роста продолжается.

На «вторичке» продают квартиры люди, которым психологически тяжело переносить жизнь в условиях войны. Такие продавцы стремятся сбыть с рук недвижимость, которая в любой момент может оказаться под угрозой разрушения, и перевести имеющийся капитал в твердую валюту. Не спешат отказываться от своих планов и те, кто давно намеревался продать жилье. Такие люди, напротив, спокойны и сдержаны, они не стремятся снизить цену и продать квартиру во что бы то ни стало.

При условии, что у вас есть определенная сумма в валюте, достаточная для стопроцентного расчета по договору, купить квартиру на вторичном рынке можно очень выгодно. Не стоит ждать, что стоимость жилья и дальше будет снижаться. По мнению специалистов, такие расчеты неоправданны.

Как купить квартиру во время войны, чтобы не потерять деньги

Под давлением обстоятельств

В ГК Украины есть статья № 233, позволяющая отменить сделку, совершенную под давлением обстоятельств. По словам Главы АСНУ Юрия Питы, сегодня подобной судебной практике в Украине нет, но никто не может гарантировать, что она не появится.

В этом случае после окончания военных действий любой продавец, решивший, что проведенная сделка для него невыгодна, может требовать отменить сделку и вернуть все обратно. Достаточно будет доказать в суде, что договор был заключен под действием сложных условий и психологического давления. Возврат имущества, скорее всего, произойдет без проблем, а вот будет ли все так же благополучно с возвратом полной стоимости жилья — большой вопрос. Чтобы избежать подобных проблем, перед заключением договора важно получить независимую оценку имущества от соответствующего специалиста и проследить, чтобы в договоре купли–продажи была указана именно рыночная стоимость жилья.

Источник: Народная Правда